Amministratore di condominio: responsabilità e compiti

Alla carica di amministratore di condominio sono legate tutta una serie di possibili conseguenze, sia in ambito di responsabilità civile (verso terzi o verso gli stessi condomini) che in ambito di responsabilità penale.

Tali possibili conseguenze sono via via cresciute nel tempo, di pari passo con il costante evolversi della figura dell’amministratore così come chiarito dalla Corte di cassazione con due successive decisioni: la prima [1] che, nell’ammettere in via definitiva la possibilità di affidare l’amministrazione condominiale a persone giuridiche si è basata sulla constatazione che “da qualche tempo l’incarico viene conferito a professionisti esperti in materia di condominio e in grado di assolvere alle numerose e gravi responsabilità ascritte all’amministratore dalle leggi speciali”, e la seconda [2] che ha fissato i canoni della responsabilità personale dell’amministratore nel modo che segue: “A tale figura il codice civile e le leggi speciali imputano doveri ed obblighi finalizzati ad impedire che il modo di essere dei beni condominiali provochi danni a terzi. In relazione a tali beni l’amministratore, in quanto ha poteri e doveri di controllo e poteri di influire sul loro modo di essere, si trova nella posizione di custode (…). Questi allora deve curare che i beni comuni non arrechino danni agli stessi condomini o a terzi, come del resto riconosciuto dalla giurisprudenza allorchè ha considerato l’amministratore del condominio responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei suoi poteri e, in genere, di qualsiasi inadempimento dei suoi obblighi legali o regolamentari”.

Da tale nuovo inquadramento corrisponde ora un quadro in cui la fonte di responsabilità dell’amministratore nei confronti dei condòmini è il contratto di mandato conferito al momento dell’accettazione dell’incarico: qualora anche senza colpa grave (essendo l’incarico non gratuito) l’amministratore, nel venir meno ai propri obblighi contrattuali, causi un danno ai condòmini, ne dovrà rispondere personalmente.

Per esempio, quando non abbia eseguito una delibera assembleare [3], se da tale omissione sia derivato un danno ai condòmini, oppure per aver eseguito una delibera che non andava eseguita in quanto contraria alla legge.

Per “salvarsi” da azioni personali di responsabilità che i condòmini gli possono rivolgere, in sostanza, l’amministratore deve esercitare il proprio mandato nel pieno rispetto delle norme di legge, ponendo particolare attenzione nel rimuovere prontamente le situazioni pericolose, relative alle parti comuni dell’edificio, dalle quali potrebbe derivare un danno a terzi (o agli stessi condòmini).

Si pensi alla domanda proposta dai genitori di un minore direttamente nei confronti dell’amministratore per la presenza nel cortile condominiale “all’altezza di un metro dal piano di calpestio, di vetri con la superficie tagliente che costituivano una pericolosissima insidia” [4].

Così, un amministratore condominiale è stato ritenuto personalmente responsabile, nei confronti del terzo danneggiato [5] dai danni derivati “dalla negligente omissione delle necessarie riparazioni al lastrico solare decise in delibera assembleare e non attuate dall’amministratore”.

Da ultimo, il nostro Codice penale non prevede una figura di reato propria dell’amministratore di condominio: a lui tuttavia possono riferirsi una serie di fattispecie penali relative alla attività svolta. È il caso, per esempio del reato di ingiurie o di diffamazione, del quale è stato ritenuto colpevole l’amministratore che aveva inviato a tutti i condòmini una lettera ove veniva evidenziata la morosità di uno di loro.

Altro reato nel quale può imbattersi l’amministratore, in quanto custode del bene condominiale, è quello che sanziona il proprietario di un edifico o di una costruzione “ovvero chi per lui è obbligato alla conservazione o alla vigilanza” che “ometta di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo” [6].

Come è accaduto [7] per una condanna per lesioni colpose gravi causate a un cliente della farmacia posta nello stabile condominiale dall’omesso livellamento della pavimentazione.

Da ultimo, si segnala la recente sentenza della Cassazione [8] che ha ritenuto penalmente responsabile l’amministratore di condominio che a incarico finito, nonostante l’ordine in tal senso del Tribunale, non aveva consegnato al nuovo amministratore i conti e le carte condominiali.

[1] Cass. sent. n. 22840/2006. 

[2] Cass. sent. n. 25251/2008. 

[3] Cass. sent. n. 7103/2013. 

[4] Cass. sent. n. 24804/2008. 

[5] Cass. sent. n. 25251/2008. 

[6] Art. 677 cod. pen. 

[7] Cass. sent. n. 34147/2012 

[8] Cass. sent. n. 31192/2014

(fonte: www.laleggepertutti.it) 

TASSI DI USURA? "ULTERIORI INDAGINI"

"IL GAZZETTINO" - 23 settembre 2014

Proponiamo l'articolo uscito stamane su "Il Gazzettino" a firma di Olivia Bonetti.

Ringraziamo il Direttore de "Il Gazzettino" 

per aver dato spazio e voce alle battaglie 

di alcuni dei nostri tesserati!!

Siete in molti ad esservi rivolti alla nostra associazione per farvi tutelare anche in controversie in materia bancaria, non solo nella nostra provincia.

Vogliamo ribadire a tutti la nostra piena disponibilità ad assistere i consumatori, utenti bancari, nelle controversie che li vede essere indifesi protagonisti contro un sistema che, talvolta, sembra essere inattaccabile.

Lo staff della nostra Associazione rimane a Vostra piena disposizione per dare forza e voce a tutti quei consumatori ed agli utenti bancari che si sentono troppo spesso disorientati e sopraffatti da un sistema bancario che, oltre che manifestarsi talvolta in comportamenti contrari alle norme, peccano in provvedimenti e/o atteggiamenti che spesso non tengono in dovuta considerazione le situazione soggettive e personali dei propri clienti.

A.E.C.I FELTRE

ASSOCIAZIONE EUROPEA CONSUMATORI INDIPENDENTI FELTRE

Via Boscariz n. 3b - FELTRE (BELLUNO)

telefono 0439 3000 30 - mobile 347 74 21 260

fax 0439 1998108 - feltre@euroconsuamtori.eu

Usura sul mutuo: denunciata la banca.

Un lavoratore vede cambiare le condizioni e chiama la Finanza: l’accusa vorrebbe archiviare ma il legale si oppone

BELLUNO. Usura. La procura della repubblica vorrebbe archiviare l’inchiesta su un mutuo per la casa acceso a uno sportello di Banca 24/7, ma l’avvocato Davide Fent e l’Associazione europea consumatori indipendenti di Feltre hanno impugnato la richiesta di archiviazione. La parola passa al giudice per le indagini preliminari Vincenzo Sgubbi, ma ci sarebbero altri due casi più o meno uguali, sotto il martelletto del collega Giorgio Cozzarini.

Sette anni fa, un lavoratore dipendente feltrino aveva chiesto un finanziamento di 18 mila euro per una durata di sei anni e avrebbe dovuto saldare il suo debito in rate mensili da 250 euro, che significa un quarto dello stipendio. Non ha una grande disponibilità economica e può darsi che ne avesse girate anche altre di banca, prima di affidarsi a quella, che gli ha dato dei problemi.

Banca 24/7 Spa ha sede a Bergamo, è rappresentata da Ktesios Spa di Roma e il prodotto finanziario è trattato dall’agente di Opera Int.Fin srl, che ha la propria sede legale a Pordenone. Un paio d’anni dopo, l’uomo perde il lavoro, salvo poi trovarne un altro, a poca distanza di tempo. Non è un problema da poco, quando c’è in piedi un debito e i guadagni sono quelli che sono. L’altro evento che scatena il problema è la fusione di Banca 24/7 in Ubi Banca, di conseguenza cambia tutto. Un anno fa, il contraente bellunese si accorge che le condizioni sono molto più pesanti e allora chiede in prima battuta un parere tecnico e in seconda una consulenza più approfondita a uno studio vicentino.

Scatta una denuncia per usura al comando della Guardia di finanza. L’uomo chiede di essere tutelato dall’avvocato Fent ed elegge come domicilio la sede dell’Associazione europea consumatori indipendenti di Pedavena. Non sarà un’associazione conosciutissima, ma serve in situazioni come questa. Nel maggio di quest’anno, il pubblico ministero presenta una richiesta di archiviazione, sulla base del fatto che non emergerebbero responsabilità penali. Ma il legale feltrino risponde con un’opposizione alla richiesta formulata dall’accusa, chiedendo la prosecuzione delle indagini al pubblico ministero e al giudice di respingere la richiesta della procura. C’è stata anche una consulenza da parte di un perito, che però viene contestata. Anche per questo, le indagini non possono essere considerate esaurienti e ce ne vogliono delle altre, che non coinvolgano soltanto i documenti prodotti dalla Guardia di finanza e già spillati alla denuncia, ma anche altri documenti utili a chiarire la vicenda. Bisognerà capire se si tratta davvero di usura o no. Tocca proprio a Sgubbi accettare o meno la richiesta di opposizione all’archiviazione, oppure considerare chiusa la vicenda, una volta per tutte, seguendo l’indicazione dell’accusa.

(articolo di GIGI SOSSO del 21 settembre 2014 su IL CORRIERE DELLE ALPI)

CESSIONI DEL QUINTO - ESTINZIONE DEL FINANZIAMENTO: NUOVO SUCCESSO PER LA NOSTRA ASSOCIAZIONE.

Arriva oggi la comunicazione di un nuovo lodo che riconosce il diritto a Davide (ndf), nostro tesserato, di restituzione di una somma non poco inferiore ai 1.500,00 euro da parte di una nota finanziaria nazionale.

Davide aveva stipulato un finanziamento estinguibile mediante cessione del quinto dello stipendio agli inizi del 2008. Il suo prodotto aveva una durata naturale di 10 anni ma lui lo ha estinto dopo soli quattro anni ricorrendo ad un nuovo finanziamento sempre estinguibile mediante la cessione del quinto dello stipendio.

Nella determinazione del conteggio estintivo la finanziaria aveva "dimenticato" di restituire quota dei costi sostenuti al momento della stipula del contratto  relativi all'intera durata dello stesso.

Lo staff ed i consulenti della nostra associazione lo aveva seguito nello stragiudiziale e già lo scorso aprile aveva aiutato Davide a recuperare oltre 2.600,00 euro.

Poi una risposta poco adeguata della finanziaria ci aveva stimolato a non demordere e continuare nella nostra richiesta.

Oggi è arrivato il riconoscimento del diritto per il nostro tesserato: a lui ulteriori 1.500 euro.

Niente male se pensiamo che Davide ha recuperato complessivamente oltre 4.000 euro.

Se vi trovate nella posizione di aver estinto una cessione contattate il nostro staff e chiedete una valutazione (gratuita per i nostri tesserati) del Vostro prodotto ai nostri consulenti.

Debiti del condominio: ripartirli tra i condomini adempienti

Su www.laleggepertutti.it si è già parlato di cosa succede se un condomino è moroso nel pagamento degli oneri condominiali, quali poteri ha l’amministratore e, soprattutto, della possibilità di interrompere l’erogazione di servizi essenziali come la luce, l’acqua e il gas in caso di mancato pagamento oltre i sei mesi (si legga: “Chi non versa le spese condominiali: utenza sospesa?”). Ma l’iter per la riscossione delle somme non pagate può essere, a volte, assai lungo e, soprattutto, costoso. Così il gioco potrebbe non valere la candela. Altre volte i condomini non trovano l’accordo prima di procedere a pignorare la casa o a svolgere altre “azioni forti” contro l’inadempiente.

Dunque, per far fronte ai creditori del condominio, ed evitare la sospensione dei servizi comuni essenziali (vedi, per esempio, il gas), si potrebbe pensare a ripartire la perdita tra gli altri condomini che, pur tuttavia, hanno già pagato regolarmente la loro quota mensile.

Ebbene questa possibilità è interdetta all’amministratore: in altre parole quest’ultimo non può ripartire tra i condomini in regola coi pagamenti degli oneri condominiali l’importo delle spese arretrate ancora a debito. Lo potrebbe fare solo qualora vi sia la votazione all’unanimità dei condomini. Si tratterebbe, infatti, in questo caso di un’auto tassazione volontaria, che non potrebbe essere contestabile.

A quest’ultima spiaggia si approda anche nel caso in cui il condomino debitore sia nullatenente (per esempio, perché il suo appartamento è già ipotecato da una banca, non ha redditi o pensioni da attaccare) e i creditori, allora, decidono di rivalersi contro un condomino “innocente”, minacciandolo di pignorargli l’appartamento o di tagliare i servizi a tutto il condominio.

Solo in ipotesi come questa, dopo aver tentato tutte le strade, non resta che costituire un fondo cassa per ridistribuire il debito. Per far questo, però, è necessario ancora una volta che l’assemblea approvi la decisione all’unanimità.

Per suddividere correttamente la cifra (dal calcolo saranno esclusi i morosi), bisognerà tener conto dei diversi criteri che la legge prevede per la spartizione di quella spesa (a seconda dei casi, bisognerà calcolare una suddivisione per millesimi, per consumo, per persona, ecc.)

fonte: www.laleggepertutti.it

Condominio, dispetti tra vicini: quando è reato

I dispetti tra vicini sono molto frequenti nei condomini italiani e spesso non sono altro che la prosecuzione delle note liti in assemblea. Attenzione però, perché quando un certo comportamento diventa petulante o addirittura persecutorio, si rischia la condanna penale.

Una recente sentenza della Cassazione [Cass. sent. n. 31622 del 17.07.2014] ha chiarito il confine tra dispetti “tollerabili” e reato.

Secondo i giudici la condotta di chi disturba il vicino può costituire reato di molestie [Art. 660 cod. pen] solo quando è petulante, ripetuta nel tempo e non si esaurisce in episodi isolati.

Nel caso in esame la Corte ha ritenuto illegittima la condanna per molestie di una donna che, con la cadenza di una volta all’anno, aveva dato fastidio alla vicina di casa.

Affinché si possa parlare di molestie è necessaria una certa costanza e abitualità negli atteggiamenti dispettosi, per cui non sono punibili episodi isolati nonostante essi siano stati poco gradevoli per la vittima (per esempio sporcare di proposito il suo terrazzo o spiarla).

In alcuni casi i dispetti possono integrare il reato di stalking. Ciò avviene quando si tratta di condotte (molestie o minacce) tali da ingenerare uno stato di ansia e pressione psicologica della vittima che si sente perseguitata dal vicino di casa.

Non sono state rare ultimamente le pronunce dei tribunali in tema di stalking condominiale: si tratta di atti persecutori posti in essere da un condomino a danno di uno o più condomini o addirittura di tutti gli abitanti dello stabile.

In questi casi, quando gli atti persecutori sono tali da mettere in pericolo l’incolumità di una o più persone, il giudice può disporre la misura cautelare dell’allontanamento del colpevole dall’edificio condominiale.

(fonte: www.laleggepertutti.it)

Pignorabili integralmente pensione o stipendio versati sul conto corrente

Il limiti che la legge impone al pignoramento della pensione o dello stipendio non operano una volta che tali somme vengono versate sul conto corrente bancario. 

Da quel momento, infatti, detti proventi possono essere pignoranti integralmente. 

Come noto, la legge stabilisce un tetto massimo alla pignorabilità di pensioni e stipendi. 

Ma tale tetto vale solo quando tale procedimento viene fatto prima che le somme siano materialmente erogate al beneficiario: ossia quando il pignoramento è notificato direttamente al datore di lavoro o all’istituto di previdenza (Inps, per esempio). 

 Tale limite è, in generale, di un quinto. Se però il creditore è lo Stato (e, per esso, Equitalia S.p.A.), il limite è così scaglianato: 

- un decimo, per retribuzioni/pensioni di importi da 0 a 2.500 euro; 

- un settimo, per retribuzioni/pensioni di importi da 2.500 euro a 5.000 euro; 

- un quinto, per retribuzioni/pensioni di importi da 5.000 in su. 

Tanto per fare un esempio, se una banca, creditrice di un proprio correntista, intende pignorare a quest’ultimo lo stipendio e notifica l’atto al suo datore di lavoro, tutte le mensilità successive al pignoramento verranno erogate con il 20% in meno del reddito. 

Tali limiti al pignoramento, però, non operano più se le somme vengono depositate dal lavoratore/pensionato sul proprio conto. Sul conto corrente, le somme sono pignorabili al 100%.

È quanto ha avuto modo di ricordare, con una recente sentenza, il Tribunale di Napoli [Trib. Napoli, sent. del 28.05.2013]. 

Quella in commento è una decisione che segue un orientamento ormai costante in giurisprudenza. 

Secondo tale interpretazione, infatti, al momento del versamento della somma sul conto corrente, cessa il rapporto tra lavoratore/pensionato e l’ente pagatore. Al suo posto, nasce un rapporto completamente nuovo, quello tra banca e correntista, che non è soggetto ai limiti di pignorabilità previsti per il reddito o la pensione, e pertanto non subisce neanche i limiti alla pignorabilità.

Fonte: www.laleggepertutti.it