Danni da infiltrazione in condominio: di chi è la responsabilità e chi risarcisce?

Abito in affitto in un condominio ma ultimamente nel bagno si stanno verificando diverse infiltrazioni di acqua per perdite delle tubature. Come mi devo comportare?

Se i danni che lei sta subendo fossero dovuti a causa di infiltrazioni d'acqua dal lastrico solare, ne risponderebbe l'intero condominio, a meno che l'uso del lastrico non sia esclusivo. In questo ultimo caso infatti la spesa per la sua manutenzione e riparazione deve essere corrisposta per un terzo da coloro che ne hanno l'uso esclusivo e per due terzi da tutti i condomini . Se invece le infiltrazioni d’acqua fossero dovute a rottura di tubature, occorrerà verificare di chi sia la responsabilità dei danni conseguenti al suo problema di infiltrazione d’acqua. Sarà quindi necessario stabilire quali sono le tubature mal messe, ovvero se le tubature rotte sono di proprietà condominiale o se le infiltrazioni provengano invece dalla rottura di tubazioni interne all’appartamento di un’altro condomino o del suo appartamento stesso. In questi ultimi casi la responsabilità e il risarcimento dei danni subiti, sono a totale carico del condomino dal cui appartamento si verificano le infiltrazioni o del proprietario del suo appartamento.

Le infiltrazioni sono dovute a perdite d’acqua nel mio bagno, ma pur avendo denunciato questo stato di perdite d’acqua al proprietario dell’appartamento, a tutt’oggi, passato oltre un mese, non ha ancora provveduto alla riparazione della perdita. Sto pensando ti trasferirmi temporaneamente in un altro appartamento. Potrò poi chiedere il risarcimento dei danni morali sofferti e del canone di locazione per i mesi in cui non potrò stare nell’appartamento a causa di queste infiltrazioni?

Una recente sentenza di cassazione [1] ha stabilito che, ove ci sia un concorso di colpa del danneggiato a non limitare il danno, il danneggiato non avrà poi diritto a chiedere la restituzione dei canoni di locazione non goduti. Cerco di spiegare meglio la problematica. Le infiltrazioni d’acqua nei condomini è sicuramente una questione molto spinosa e controversa. Più volte è stata trattata dalla stessa corte di Cassazione. In materia di risarcimento danni sofferti dai singoli condomini la Corte di Cassazione [3] era già intervene chiarendo che: “Quando si verificano infiltrazioni d’acqua in un appartamento che provengono dall’intercapedine tra due edifici che non è stata mai soggetta a manutenzione, il condominio deve risarcire il proprietario di tutti danni compresi i costi che il danneggiato abbia dovuto sostenere per prendere in affitto, sia pur temporaneamente, una nuova abitazione risultando la sua abitazione momentaneamente inservibile per l’umidità”. Ma recentemente la Cassazione, tornando su questa spinosa questione, ha stabilito invece che il risarcimento dei danni sofferti, compresi i costi sostenuti per prendere in affitto un diverso appartamento, non sono dovuti nel caso in cui il comportamento del danneggiato abbia prodotto un aggravamento del danno. Nel caso di specie infatti l’abbandono dell’immobile da parte del conduttore aveva reso impossibile l’esecuzione dei lavori di ripristino delle tubature rotte. Quindi sussisteva nel conduttore un atteggiamento colposo che contribuiva all’aggravamento del danno, e che se fosse stata usata un ordinaria diligenza, si sarebbe potuto ridurre. Nella sentenza si richiama un particolare art. di legge [2] in cui si distinguono l’ipotesi di comportamento colposo del creditore che ha concorso all’evento dannoso, che da luogo ad una diminuzione del risarcimento del danno in proporzione alla gravità della colpa, dall’ipotesi in cui invece il conduttore, abbia prodotto un aggravamento del danno, ovvero non abbia contribuito a ridurre l’entità del danno in seguito al verificarsi del fatto che ha causato il danno. (copiato dalla sentenza). in pratica l’appartamento reso inabitabile a causa dell’umidità diffusa, dà luogo al risarcimento dei danni sofferti dal conduttore/inquilino ogni qual volta non ci sia un atteggiamento colposo da parte del danneggiato nell’aggravare il danno stesso, mentre l’abbandono dell’immobile che rende poi di fatto impossibile l’esecuzione dei lavori di ripristino dell’immobile, crea nel conduttore una situazione di concorso di colpa tale che non dà diritto ad alcun risarcimento

[1] cassazione 2641/2013
[2] art. 1227 c.c.
[3] sentenza n. 6128/2012

Articolo a cura dell’avv. FLORIANA BALDINO del foro di Trani (BT) esperta in diritto civile e tributario Per contatti scrivere a: florianabaldino@gmail.com oppure telefonare a 3491996463